瓜山样板实探，未来社区的新房价值和二手利好评判 | 房叔说No.240
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▲瓜山立交夜景航拍
但和滨文路不同的是，滨江南本身区位不错，原先是因为没有新房供应和完整的总规，在三江汇的东风和去年滨江总体规划落地之后，很快又是另一幅天地； 而瓜山立交，是真正的“风水宝剑”，过了它就是拱北，即拱宸桥北直到半山，主要是现在的桃源、半山、铁路北、杭钢新城，两三年前，这里还是“万年坑”。
| PART 1 |
拱北在文化地理上彻底出城了，印象上也实在不好，半山公墓、杭钢、北站、铁路、天子岭垃圾填埋场、各种4s店、汽修的、卖家具建材的；
从祥符到拱北到华丰，出门就能看到这把“宝剑”，一天的心情都会突然灰很多。
▲瓜山立交夜景提升
而对于新杭州人，哪怕对这里没有那么多的了解，也知道工程车、泥土、噪音、地铁远实在让人受不了；
甚至像城北万达、中大银泰两家过了瓜山立交的商业综合体也并没有发展的太好，和传统主城里面的几个商圈相比，业态和整体氛围都差一大截。
▲老拱北需要能提升能级的大核心
说到底，瓜山北侧的拱北大片区缺乏一个非常明确的能级中心，可以凝聚一个组团，而不是让这里的人才和居住向南侧的“城区”和北侧的“勾庄、良渚新城、三墩北”移动，使得这里变成三不爱——老杭州不喜、新杭州不爱、年轻人不中意。
| PART 2 |
于是，拱墅在重新分区前后展开了雄心，瓜山北迎来了它的新机会——运河新城+智慧网谷+未来社区。
▲京杭大运河博物馆效果图
运河新城以运河湾历史文化街区为中心，偏重历史和运河坐标锚定，上河公元2.98%、云澜天第2.30%的中签表现已经纷纷刷新了曾经大家对于这个区域的印象，简单来类比更像创造了第二个“桥西”；
但运河新城价格偏高且老杭州改良置换的比例很高，中签率和总价对年轻人并不友好；
▲网谷之眼
智慧网谷联合北软和桃源新城，偏重产业和人才聚集，奇虎360、顺丰创新中心、新浪、华为云创新中心纷纷进驻，提升了拱北的硬实力；
但智慧网谷的产业同质化程度和滨江高新区与未来科技城又非常高；
所以，既然“产业”比不过未科滨江，地段区位又不是城区或者拥江的宇宙中心，那只能从生活感和新居住模式入手，“未来社区”来了。
今天，房叔探秘“未来社区”，看看到底能做成怎样？
| PART 3 |
“未来社区”是啥？继“十三五”特色小镇之后的被视为浙江“十四五”开局期间最具比较优势，最能带动全局的重大创新举措之一。
省政府报告中，提出未来社区的九大场景应用：邻里、教育、建筑、健康、创业、交通、低碳、治理、服务场景等。
一言以蔽之，通过科技与智能的力量，通过对原社区/新社区建设的重建、改造、重塑等手段，将社区打造成一个以居民/人为本的智慧、环保、有温度的生活圈，既能满足居民的生活链需求，同时提供便捷的智慧生活配套服务。
▲杭州首批未来社区建成情况
而目前，第一批“未来社区”中，属于杭州市的建设情况如图，而属于省级已建成一期的也就是瓜山和瓜沥这“双瓜”，目前仍以长租赁为主，未来二期、三期有出售的探索，笔者也去瓜山未来社区一探究竟。
▲瓜山未来社区实拍
建筑外观上，扩张滤网包裹低密度三层白色住宅，配合彩色窗框元素，整体看上去体量很轻，整个瓜山社区呈现“低密度排屋”的既视感；
▲瓜山未来社区内部大堂
▲瓜山未来社区内部体育馆
社区规划上，将体育馆、商超、奶茶店、快递站、早饭店等等老旧小区的日常外溢功能反向包含其中，并植入“瓜山未来社区APP”；
▲瓜山未来社区APP
功能创新上，因为APP的绑定，灯泡坏了、收发快递、运动健身、图书馆使用等等都可以申请，实现线上线下的连接，进入住宅内部、未来社区体验馆均需要人脸识别。
瓜山未来社区这里的租客，80%以上都是“90后”，是互联网的“原住民”，对于数字社会，有着天然的适应性。这是瓜山社区的高度概括。
▲瓜山未来社区航拍
不得不说，笔者实地体验过后，确实对年轻人有相当的亲切感，特别适合过渡年轻人或者躺平一族；
▲名古屋合租社区
生活便利，社区年轻，氛围不错，交友容易，比起现在新楼盘的公租项目被人戴上有色眼睛，确实未来社区更有未来感，非常像日本平成-令和这两世代年轻人的居住模式。
但，这种模式一旦铺开，老房改造还则罢了，新房无论长租或者购置都会有几大隐忧。
| PART 4 |
首先，这套现在以公租公寓形式形成的住房和社区模式能不能推广到新房购置层面，如果不能，“未来社区”=“一直租房住”的印象会非常明显；
笔者实在不太相信中国国情下，年轻人会像日本年轻人一样接受这套逻辑，尽管它再便利和智能，依然是长、公租房； 其次，如果都以公租形式继续铺开，拱墅如果将来北软、运河湾、智慧网谷、杭钢新城的大量年轻人以这种形式锚定，拱北就彻底变成“大公租区”了；
这当然能用“房住不炒”解决相当的住房供需不平衡的矛盾，但，不仅不利拱北这几个板块，而且大部分年轻人想的也不只是“住”这么简单吧？ 最后，如果推广到了新房购置层面，以拱墅不到10%的新住房用地剩下全部土拍按照“瓜山未来社区”的样本做； 1、土地价格不可能便宜，意味着必须做高密度建造以回本，一旦都是高层林立，社区感，使用便利性，社交属性等等必然大幅度下降； 2、继续以目前这种宾馆式的平面布置公寓或住宅，这样的产品需要怎么样的市场定价，能够兼顾回收成本和价格适度？ 3、如果改变平面不再用自住公寓形式，它就成了一个事实上更智能化的住宅楼盘了，代表未来，地段利好，智能互联，这套话术是不是像极了销售推销新楼盘时的说辞？ 总体来说，笔者认为公租和老区改造是极大提升，但并不看好这套模式应用在新房市场，用未来社区模式打破瓜山立交这道结界助拱北这几个板块大翻身，除非顶层有大破大立，舍利进取的魄力，个别版块内部分的楼盘的出彩，不足以使拱北拔高太多。
| PART 5 |
▲2021杭州未来社区创建名单
就在昨天，杭州市大力推进120+ “未来社区”的落地，涵盖了相当多老旧社区和年代和需求矛盾的小区；
诚如上一部分笔者所言，“未来社区改造”对新房影响有限，但对旧小区的界面和使用品质提升却是巨大的；
重点关注新项目代表“云帆未来社区”，以及注定万众瞩目的“始版桥社区”、“杭腾社区”、“绿汀社区”；商品房提升类重点关注“杨柳郡”、“良渚文化村”；
以“良渚文化村”为例，本来就是以山间洋房为主的自住型不错的产品，社区感也强，再进行数字化和工程改造，把原先的例如快递堆放、商超不足、活动空间优化、老人出行不便等问题进行内部化地系统规划改造，加上二号线的延伸，这无疑扩大了很多类似老小区的想象空间；
新房百摇难中的局面下，这反而对许多沉寂板块的老小区老板块会有一次系统性增益，这对这些小区的二手房价值提升也是相当可观的，也是另一种意义的房住不炒；
十四五开年，“未来社区”起步不错，新房隐忧不少，谨慎对待；利好二手宜居板块，乐观看好。
2021杭州地铁楼盘图（6月版）
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